İçindekiler
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara bir taşınmazın satışının yapılması borcunu yükleyen bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satışına yönelik bu sözleşme bir tarafa veya her iki tarafa ileride taşınmaz satış sözleşmesinin kurulabilmesini isteme hakkı vermektedir. Taşınmazın satışının istenebilmesine yönelik bu hak, alacak hakkı doğuracak bir sözleşme ilişkisi olarak karşımıza çıkmaktadır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Unsurları
Gayrimenkul satış vaadine ilişkin sözleşmenin hukuki bağlamda sözleşme vasfını taşıması için çeşitli unsurları barındırması gerekmektedir. Bu unsurlar;
- Satın alacak tarafın ödeyeceği bedel,
- Taşınmazın özellikleri ve nerede olduğu (Taşınmazın coğrafi olarak nerede olduğuna ilişkindir. Sözleşme konusu taşınmazın belli olması yeterlidir.).
Yukarıda belirtilen hususlar satış vaadi sözleşmesinde açıkça yer almalıdır. Ayrıca, ödemenin şekline (taksitle ve/veya peşin) ilişkin açık bir ibare bulunması gerekmektedir.
Taşınmazın satış vaadine yönelik sözleşme hazırlanmasında bu sözleşme ilişkisi bir ön sözleşmeye dayandığından sözleşmenin taşınmaz maliki tarafından yapılması kanunen zorunlu değildir. Bu sözleşme asıl sözleşme teşkil etmediğinden taşınmaz maliki dışında bir kişiyle de akdedilebilecektir.
Taşınmaz mülkiyetinin türüne göre gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin kurulup kurulamayacağı, hüküm ifade edip etmeyeceği değişebilmektedir.
- Paylı mülkiyette, payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi kurabilmesi mümkündür. Bu durum taşınmazın payları belliyse söz konusu olabilir.
- Elbirliği mülkiyetinin geçerli olduğu hallerde ise elbirliği ortaklığı sona erinceye veyahut paylı mülkiyete dönüştürülünceye dek gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ifa edilemeyecektir. İfa ancak ve ancak bu şartlar tamamlandığında sağlanabilecektir.
Taşınmaz Satış Vaadi İçeren Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Türk Medeni Kanunu madde 1009’a göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi mümkündür. Ayrıca Tapu Kanunu (md.26) uyarınca bu sözleşmenin taraflardan birinin isteği halinde tapuya şerhi mümkündür. Bu şerhin yapılması için ayrıca tarafların bir şerh anlaşmasına gerek yoktur.
Buradaki şerh, hakkın etkisini güçlendirerek bu hakkı daha sonraki maliklere (mülkiyet sahibi) de kullanabilmeyi sağlamaktadır. Sözleşmenin şerh edilmesiyle birlikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesi güçlendirilmiş şahsi bir etki doğurarak ayni etki ortaya koyacaktır. Örneğin; A ile B bir satış vaadi sözleşmesi hazırlamış ve tapuya bu sözleşmeyi şerh ettirmiş olsun. Bu şerh sonrasında taşınmazı A’dan devralmış C’ye karşı B’nin bu şerhi ileri sürmesi mümkündür.
Şerhin Yıl Açısından Etkisi
Sözleşmenin tapuya şerhinin etkisi beş yıl ile sınırlıdır. Şerhten itibaren beş yıl boyunca bu taşınmaz; satış, ipotek, haciz işlemlerine konu edilemeyecektir. Ayrıca bunlara benzer irtifak hakları da tapuya tescil edilemeyecektir. Bu beş yıl içinde taşınmazın satışı yapılmazsa, Tapu Kanunu (md.26) uyarınca şerhin, re’sen terkini mümkündür. Bunun yanında şerhin etkisi kalktığında sözleşmenin yalnızca şerh etkisi kalkacaktır. Sözleşmeye ve buna ilişkin haklar nispi olarak ileri sürülebilmeye devam edecektir.
Taşınmaz Satış Vaadi Şekil Şartları
Türk Medeni Kanunu (md.706) uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini içerecek tüm anlaşmaların resmi şekilde akdedilmesi zorunludur.
Türk Borçlar Kanunu 29. maddede bahsedildiği üzere kanunlarda öngörülmüş istisnalar haricinde, ön sözleşmenin geçerliliği ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olacaktır. Bu sebeple satış vaadine ilişkin sözleşme, taşınmaz satış sözleşmesine uygun olarak resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda taraflarca imzalanmasıyla gerekmektedir. Böylelikle sözleşme geçerli hale gelir. Aynı şekilde bu sözleşmeler geçerlilik kazandırıldıktan sonra tapuya da kaydettirilebilecektir.
Noterlik Kanunu madde 6o uyarınca taşınmaz satış vaatlerine ait resmi senetleri düzenleme yetkisi noterlere verilmiştir. Bu hüküm uyarınca noterlerin yalnızca satış vaadine ilişkin resmi senet düzenlemeye hakları vardır. Noterler burada yalnızca “düzenleme” şeklinde satış vaadi sözleşmesi hazırlayabilecektir. “Onaylama” şeklinde hazırlanmış olan sözleşmeleri noterlerin onaylaması sözleşmeye geçerlilik kazandırmayacaktır. Ancak, taşınmaz satışına ilişkin hususlarda yine tapu memurları tek yetkili mercii olacaktır. Noterlerin düzenlediği taşınmaz satışı sözleşmeleri ise tapu memurlarının tek yetkili olması sebebiyle geçersiz sayılacaktır.
İşbu sözleşme taraflarca şarta bağlı olarak yapılabilecektir. Taşınmaz satış sözleşmesi ancak geciktirici şartla yapılabilecekken, satış vaadi sözleşmelerinde bozucu yahut geciktirici (taliki) şart olarak karşımıza çıkabilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin İfasının Sonuçları
Satış vaadinden doğan hak, sözleşmede belirtilen tarihte kullanıldıktan sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu doğacaktır. Böylelikle taşınmaz satışını vaat eden kişi bunu vaat edilene devretmekle yükümlü olacaktır.
Taşınmazın sahibi borcunu ifa etmek istediğinde, tapu sicil memurunun düzenleyeceği resmi senetle satış sözleşmesi yapılacaktır. Akabinde ilgili hükümler uyarınca taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilecektir.
Birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulması halinde sözleşmeler tarihlerine göre sıralandığında ilk yapılan sözleşme dikkate alınacaktır. Bu öncelik, yarışan şahsi haklarda kâdimlik ilkesinden gelmektedir. Bu sebeple tarih sıralaması itibarıyla önce tarihli olan sözleşme dikkate alınacaktır.
Usulüne uygun olarak kurulmuş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ilişkisinde vaat edilen (vaat alacaklısı) kendi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiği halde (Ön sözleşmede belirtilen bedelin taşınmaz satışı için ödenmiş olması gibi) vaat eden üzerine düşen sorumlulukları yerine getirmekten kaçınıyorsa Türk Medeni Kanunu madde 716 uyarınca taraflar arasında akdedilmiş bu ön sözleşmeye dayanarak vaat edilen, taşınmazın kendi üzerine tescilini mahkemeden talep edebilecektir. Mahkemenin kararıyla birlikte vaadedilen kişi tapuya bu kararı ibraz ederek kendi adına tescil talep edebilecektir.
Taşınmaz Satış Vaadinde Zamanaşımı
Türk Borçlar Kanunu uyarınca işbu kanunda aksine hüküm bulunmadığı hallerde her alacak on yıllık zamanaşımı süresine tabi olacaktır. Taşınmaz satışına yönelik vaadi içeren sözleşmenin bir alacak hakkını da içeriyor olması sebebiyle bu sözleşme on yıllık zamanaşımına tabi olacaktır. Bu on yıllık zamanaşımı sözleşmenin ifa kabiliyetinin olduğunun kabul edilebileceği tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır.
Zamanaşımından önceden feragat edilmesi kanunen mümkün değildir.
Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olmaması
Türk Medeni Kanunu madde 705 uyarınca tapusuz taşınmaz maliki, taşınmazını tapuya kaydettirmedikçe ve mülkiyetlerini tescil ettirmedikçe kendi mülkiyet hakları üzerinde tasarrufta bulunamayacaklardır.
Tapusuz bir taşınmaza ilişkin olarak hazırlanmış bu sözleşme yalnızca “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak ayakta tutulabilecektir.*
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Feshi
Bir sözleşmenin feshi kanunen işbu sözleşmenin yapılış şekle bağlıdır. Bu nedenle taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmenin feshi de kuruluşundaki gibi resmi şekilde yapılacaktır. Fesih de ancak noter vasıtasıyla tadil sözleşmesi yapılarak feshedilebilir. Fesihle birlikte satış vaadine ilişkin borç ilişkisi ileriye etkili olacak şekilde son bulacaktır. Taraflar fesih konusunda anlaşamıyorsa, feshi isteyen taraf yetkili Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak feshedilmesini isteyebilecektir.
Yukarıda konu ile ilgili olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve unsurları, şekil şartlarıyla birlikte açıklanmıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulması ve ifası hususu oldukça önemlidir. Bu itibarla hukuki danışmanlık alınması gereken konuların başında gelir. Bu sözleşmenin kurulması ve ifası hakkında daha fazla bilgi ve danışmanlık için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
* Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.1996/9378 K.1997/4125 T. 26.06.1997
