İçindekiler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmeyen, atipik bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmede arsa sahibinin belli sayıda bağımsız bölüm için arsasının belirli bir kısmını müteahhide vermeyi, müteahhidin ise belirli sayıda bağımsız bölüm sahibi olma karşılığında bina inşaatını üstlendiği sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kimi yönleri ile eser sözleşmesine benzer, ancak eser sözleşmesi ile üstlenilen bedel nakit para iken, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlenilen bedel ayn türündendir. Bu nedenle eser sözleşmesine ilişkin kimi hükümler arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için de kıyasen uygulanır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi içinde yer alması gereken en önemli hususlardan biri teknik şartnamedir. Bu belgede inşa edilecek yapının, yapı içerisindeki bağımsız bölümlerin özellikleri detaylı biçimde belirtilir. Teknik şartnameye önemli aykırılıklar halinde sözleşme feshedilebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devrini konu alan bir sözleşme olduğu için resmi şekilde yapılmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartı bu nedenle resmi şekildir ve noterde yapılması gerekir, aksi takdirde sözleşme geçerli değildir. Peki, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartı için gerekli nitelikleri taşımayan bir sözleşmeye dayanılarak inşaat işlemlerine başlanması halinde ne olacaktır? Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu madde 77’de düzenlenene sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvurulması gereklidir. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak yapılan bina sebebiyle zenginleşen arsa sahibi, bu zenginleşmeyi müteahhite geri ödemekle yükümlüdür. Ancak taraflar karşılıklı güven ilişkisi ile sözleşmede belirli bir aşama kaydettikten, sözleşme neredeyse tamamlama aşamasına geldikten sonra şekil şartı eksikliği nedeni ile taraflardan birinin dava açması, dürüstlük kuralına aykırı sayılmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, büyük bir özen ve dikkat ile hazırlanması gereken bir sözleşmedir. Aksi takdirde, sözleşme bitiminde büyük sorunlar ile karşılaşılabilir. Sözleşmede mutlaka hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı, bu bölümlerin sahip olacağı nitelikler, inşaatın tamamlanma zamanı, tapuların ne zaman el değiştireceği gibi hususlar ayrıntıları ile belirtilmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanun ile düzenlenen tipik bir sözleşme olmadığı için farklı şekillerde yapılabilmektedir. Bunların içinde uygulamada en yaygın olanı, inşaat sözleşmesi ile satış vaadi sözleşmesinin birlikte yapıldığı kat karşılığı inşaat sözleşmeleridir. Bunun dışında teminat ipoteği karşılığı müteahhite devir yapılarak inşaat ilerledikçe teminatın parça parça kaldırılması biçiminde de bu sözleşmenin yapılması mümkündür. Benzer biçimde inşaat ilerledikçe arsa payının parça parça müteahhite devredilmesi yolu ile de kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilir. Ne şekilde yapılacak olursa olsun, tarafların menfaatlerini korumak, ileride beklenmeyen olumsuz durumlarla karşılaşmamak için mutlaka sözleşmenin hazırlanma aşamasında bir avukattan yardım almaları önerilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, sözleşme taraflarının üstlendiği bazı yükümlülükler vardır. Temel olarak müteahhit inşaatı süresinde ve sözleşmede kararlaştırıldığı gibi yapmayı üstlenir iken, arsa sahibi de müteahhidin bu hizmetine karşılık belli bir miktar arsa payını devretmeyi üstlenmektedir. Tarafların, bu temel borçlarının yanı sıra üstlendikleri bazı yan borçları da bulunmaktadır.
Müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında üstlendiği işi sadakat ve özenle yapmak, işi bizzat ya da gözetimi altında yaptırmak ve gerekli araç gereç ile malzemeyi sağlamak biçiminde yan yükümlülükleri vardır.
Sadakat ve özen sorumluluğu kapsamında müteahhit işi, sözleşme ve teknik şartnameye uygun, alanında uzman birinden beklenecek özen ile yapmalıdır. Malzemenin arsa sahibi tarafından sağlandığı hallerde malzemeyi israf etmemek ve fazlayı iade etmek de bu yükümlülük kapsamında sayılabilir. İnşaatta olan aksaklıkları arsa sahibine bildirmek, genel olarak onun menfaatini koruyucu hareketlerde bulunmak da müteahhidin sadakat ve özen borcunun bir parçasıdır.
Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlendiği işi bizzat yapmak ya da gözetimi altında yaptırmak zorundadır. Özellikle büyük inşaatlarda, bizzat sözleşmeye giren kişinin tüm inşaatı yapması beklenemez. Ancak çalışanları ile ya da taşeron firmalar aracılığı ile bazı işleri yaptırmak isteyen müteahhit, bunları bizzat denetleme borcu altındadır.
Araç gereç ve malzeme sağlamak, inşaat işinin doğası gereği müteahhidin yapması gereken işlerdendir. İnşaatı gerçekleştirecek kişinin gerekli iş makinası, kürek, iskele gibi aletleri temin etmesi gereklidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafı müteahhit, sağladığı bu gereçlerin sağlam ve işin gerçekleştirilmesi için uygun niteliklere sahip olduğunu gözetmek ile yükümlüdür. Sözleşme ile bu borcun arsa sahibine yüklenmesi de mümkündür.
Arsa sahibinin en temel borcu ise, arsasının belirli bir kısmını yapacağı inşaat karşılığında müteahhide teslim etmektir. Ayrıca arsa sahibinin de özen ve sadakat yükümlülüğü vardır. Örneğin inşaatı gerçekleştirecek firmaya özgü planları paylaşmamak, arazi üzerinde inşaatın gidişatını olumsuz etkileyecek bir durum olduğunda karşı tarafa haber vermek gibi eylemler, arsa sahibinin sadakat ve özen yükümlülüğünün bir gereği olarak kabul edilebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi, farklı nedenlere dayanılarak, farklı usuller ile gerçekleştirilebilmektedir. İnşaatın zamanında tamamlanmaması, inşaatın yapımı sırasında sözleşmeye aykırı olması, inşaatın ağır kusurlu olması gibi sebepler, kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi nedenlerine örnek olarak gösterilebilir. Uygulamada genellikle oturma ruhsatı alınamaması hususu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi için sık karşılaşılan nedenlerden biridir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih yoluna başvurmak isteyen kişilerin hak kayıplarını engellemek ve uyuşmazlığın en kısa sürede çözüme ulaşmasını sağlamak için derhal bir avukata başvurması yerinde olacaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile İlgili Yargıtay Kararları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sırasında pek çok uyuşmazlık karşımıza çıkabilmektedir. O nedenle bu sözleşmeyi konu edinen pek çok Yargıtay kararı bulunmaktadır. Örneğin, kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin davaların Asliye Hukuk Mahkemesinin görev alanına girdiği, çünkü bu sözleşme kapsamının Tüketici Mahkemelerinin yetkisini aşan nitelikte olduğu, arsa sahibinin kanunda yer alan tüketici tanımına uymadığına, bu nedenle genel hükümlere göre yargılama yapılacağına dair bir Yargıtay kararı bulunmaktadır. ( Yargıtay 23. Hukuk Dairesi – Karar: 2016/2342 )
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu kararına dek, uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartı yerine getirilmeden hazırlanan sözleşmelere istinaden yapılan inşaatlar idi. Burada en sık karşılaşılan sorunlardan biri müteahhit adına tescil edilen arazi üzerine yapılan, ancak dayanağını geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmayan bu yapılarda, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşması ile alıcının tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim etmesi durumu idi. Teslim edilen bu bağımsız bölümleri alıcı malik gibi kullandığı halde, satıcı tapuda devir yapmaktan kaçınabiliyor, bunun gerekçesi olarak da kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizliğini öne sürüyordu. Bu hususun dürüstlük kuralına taşıdığı açık aykırılık karşısında Yargıtay, olay koşullarının incelenerek dürüstlük kuralına bariz aykırılık hallerinde şekil kurallarına uygun bir sözleşme olmasa dahi tescil davasının kabul edilebileceğine karar vermiştir. ( Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1987/2, K. 1988/2, T. 30.9.1988)
